گروه: اقتصادی
تاریخ: ۱:۰۲ :: ۱۳۹۹/۰۲/۲۷
بررسی‌های میدانی حاکی از آن است قیمت مسکن در تهران و دیگر شهرها با روند شدیدی در حال افزایش است.
محمد نجارصادقی – حمید کمار*: قیمت مسکن طبق گزارش بانک مرکزی با شروع دولت تدبیر و امید تا پایان فروردین ماه سال ۹۹ بیش از ۳۰۰ درصد رشد داشته است. البته آمارهای غیررسمی و شواهد میدانی حاکی از ۵ برابر شدن قیمت مسکن در سرتاسر کشور دارد. این رشد افسارگسیخته اول به دلیل نامتوازن بودن عرضه و تقاضا و دوم به دلیل عدم اجرای سیاست‌های بازدارنده یعنی تنظیم مالیات‌های جدید در این زمینه بوده است.
به گزارش «وطن امروز»، بررسی‌های میدانی حاکی از آن است قیمت مسکن در تهران و دیگر شهرها با روند شدیدی در حال افزایش است. با خلاصی از موج اولیه شیوع کرونا حالا بازارهای مختلف در حال احیای خود هستند و بازار مسکن که به صورت تقویمی در انتهای سال شمسی و شروع فصل تابستان شاهد افزایش تقاضا و به دنبال آن افزایش قیمت بوده، در روزهای اخیر شاهد افزایش قیمت‌هایی بدون منطق اقتصادی شده است. بر این اساس قیمت هر متر آپارتمان نوساز در محله خانی‌آبادنو در مناطق جنوبی تهران به ۱۴ میلیون تومان، محله تهران‌نو در مناطق مرکزی تهران ۲۵ میلیون تومان و محمدیه در مناطق شمال تهران ۵۰ میلیون تومان است. قیمت این مناطق تا پیش از نیمه دوم اردیبهشت‌ماه به ترتیب ۱۰ میلیون، ۲۰ میلیون و ۴۵ میلیون تومان بوده است. باید در نظر داشت که در آخرین آمار منتشر شده توسط بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی، میانگین قیمت در فروردین‌ماه سال جاری ۱۵ میلیون تومان بود.
این روند افزایشی بهانه‌ای شد که به بررسی سیاست‌های حوزه مسکن در دولت تدبیر و امید بپردازیم. حسن روحانی سال ۹۲ در حالی به قدرت رسید که میراث نسبتا مناسبی را در تامین مسکن از دولت پیشین خود داشت و مسکن مهر توانسته بود تناسب مناسبی را در زمینه عرضه و تقاضای مسکن به وجود بیاورد.
عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی در دولت تدبیر هنگام گرفتن رای اعتماد از نمایندگان مجلس شورای اسلامی در سال ۹۲ به حمایت از این طرح پرداخت اما دیری نپایید که هم در عمل و هم در سخن به تقبیح مسکن مهر پرداخت. در دوره آخوندی مسکن مهر میراث مزخرفی بود که هیچگاه هم تکمیل نشد، تدبیری‌ها نه‌تنها نفس خود مسکن مهر را قوطی کبریت‌سازی می‌دانستند، بلکه آن را عاملی برای افزایش نقدینگی معرفی می‌کردند. این نگاه تا جایی پیش رفت که در نهایت وزیر راه و شهرسازی وقت به کلی وظیفه ساخت مسکن را جزو وظایف دولت ندانست.
این روند تا سال پنجم دولت ادامه داشت، افزایش ۸۳ درصدی قیمت مسکن شرایط بسیار بحرانی را به وجود آورده بود. نمایندگان مجلس آماده استیضاح عباس آخوندی برای چندمین بار بودند و آخوندی با علم بر اینکه این استیضاح می‌تواند سرانجام تلخ دوره صدارت او باشد پیش‌دستی کرد و استعفا داد.
محمد اسلامی پس از وی از نمایندگان مجلس شورای اسلامی رای اعتماد گرفت. اسلامی هم در ادبیات و هم در نحوه مدیریت برعکس آخوندی بود. انتخاب وی را می‌توان دوربرگردان دولت در سیاست‌های حوزه مسکن دانست؛ دوربرگردانی که خوب بود اما هزینه‌های آن توسط مردم و با گرانی مسکن در حال پرداخت شدن است، یعنی تاکنون دولت اعتراف به اشتباه‌های خود نکرده و تنها متضررین سیاست‌های عباس آخوندی، مردم بودند. دولت نه‌تنها در عرضه مسکن ناتوان بوده است، بلکه از روش‌های بازدارنده سوداگری بازار مسکن هم استفاده نکرد.
سه‌گانه مالیاتی از مسکن یعنی مالیات از خانه‌های خالی، مالیات از خانه‌های لوکس و مالیات از عایدی سرمایه خانه هیچگاه توسط دولت روحانی اجرایی نشد. جالب اینجاست که مبانی قانونی بخشی از این اقدامات در سال‌های گذشته ایجاد شده بود. برای مثال قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی مصوب سال ۹۴ بهارستان‌نشینان بوده اما وزارت راه‌وشهرسازی با پشت گوش انداختن وظیفه طراحی سامانه شناسایی خانه‌های خالی، این مهم را به تعویق می‌انداخته است.
یکی از شاخص‌های نشان‌دهنده افزایش تولید مسکن میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید است. بر اساس آمار بانک مرکزی در سال ۹۰ میزان این سرمایه‌گذاری ۷۹۸۸ میلیارد تومان بوده که با رشد خیره‌کننده در سال ۹۲ به ۱۸۳۰۱ میلیارد تومان می‌رسد، این یعنی ۱۲۹ درصد رشد طی ۲ سال. این روند تا پایان سال ۹۳ هم ادامه داشت اما ناگهان با شروع نتیجه دادن سیاست‌های مسکن روحانی در سال ۹۴ به ۱۷۸۹۰ میلیارد تومان می‌رسد و در سال‌های اخیر با وجود افزایش میزان تورم به نقطه قبلی بازنگشته است.
* گروه اقتصادی
***
افشین پروینپور، عضو سابق شورای عالی مسکن:
تا ۱۰ سال آینده اگر سالی ۲ میلیون خانه بسازیم به تعادل بین عرضه و تقاضا می‌رسیم
عضو سابق شورای عالی مسکن در گفت‌وگو با «وطن امروز»، علت اصلی گرانی‌های اخیر در بازار مسکن را نبود توازن بین عرضه و تقاضا می‌داند. افشین پروینپور در این باره اظهار داشت: در شرایطی که اقتصاد کشور با چالش‌های جدی رو‌به‌رو است و تورم افسارگسیخته در اکثر بازارها رخ داده، دولت هیچ برنامه حمایتی در بخش مسکن بویژه در زمینه اجاره‌‌ها ندارد. وی افزود: دولت آقای روحانی در ۷سال گذشته تولید مسکن را که یکی از نیازهای اصلی مردم است مورد بی‌اعتنایی قرار داد. نبود توازن بین عرضه و تقاضا مشکل‌زاست، پیامدهای این مسأله در بخش مسکن بار خود را بر دوش مستاجران و متقاضیان واقعی مسکن گذاشته است. رئیس سابق مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت با بیان اینکه کرونا بخش عظیمی از کسب‌و‌کارها را تحت تاثیر قرار داده و با توجه به اینکه سهم مسکن در هزینه‌های خانواده بسیار جدی است، اظهار داشت: انتظار می‌رفت دولت در کنار بسته‌های حمایتی که در راستای کمک به تولید در نظر گرفته- بماند که همین هم چند عملیاتی نشده- در ظاهر بسته‌ای برای حمایت از مستاجران در ایامی که بخش بزرگی از کارگران بیکار شده یا با کمترین درآمد امرار معاش می‌کنند، در نظر بگیرد. قطعا اگر دولت تمایلی برای خانه‌دار کردم مردم می‌داشت این رویه را با تولید و حمایت از انبوه‌سازی و اعطای زمین ارزان به مردم به منصه ظهور می‌رساند. پروینپور طرح ملی اقدام مسکن را ناکارآمد نامید و بیان داشت: آنچه به عنوان طرح اقدام ملی مسکن از سوی دولت برای خانه‌دار کردن مردم عنوان شده است و هنوز هم اطلاعات دقیقی از چگونگی مراحل تولید آن نیست، به طور قطع نمی‌تواند پاسخگوی نیاز مردم به مسکن باشد. دلالی در بازار مسکن با کمترین برخورد دولت مواجه است و دلالان با سوءاستفاده از بی‌اعتنایی دولت، سودهای کلان به جیب می‌زنند، آن هم در حالی که مردم هر روز در حسرت خانه‌دار شدن دست و پا می‌زنند. وی در این باره بیان داشت: تولید مسکن ملی با توجه به نیاز واقعی بازار به هیچ‌وجه کمکی به حل مشکل خانه‌دار شدن مردم نمی‌کند، چرا که سال‌هاست بخش مهمی از تقاضای مردم به دلیل نبود تولید و عرضه کافی بدون پاسخ مانده و روند قیمت مسکن را به نفع سوداگران و به ضرر مردم تمام کرده است.
افشین پروینپور خاطرنشان کرد: وضعیت تولید مسکن به قدری رقت‌بار است که اگر تا ۱۰ سال آینده سالی ۲ میلیون خانه تولید شود، همچنان مصرف‌کننده واقعی از این تولید بهره‌مند نخواهد شد؛ مقصود این است که بازار اشباع نمی‌شود و تنها می‌توان امیدوار بود شرایط به یک ثبات نسبی برسد. بنابراین در چنین شرایطی افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش اجارهبها دور از انتظار نیست. کارشناس حوزه مسکن در پایان اظهار کرد: تولید سالانه ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار مسکن در سال در دولت آقای روحانی به هیچ‌وجه پاسخگوی نیاز بازار نیست و عطش تقاضا را از بازار نمی‌گیرد. کاهش چشمگیر تولید مسکن در ۲ دولت آقای روحانی ضربه سختی به اشتغال و معیشت مردم وارد کرده است، چرا که مشاغل متعددی وابسته به بخش مسکن هستند و اجاره‌بهای بالا ضربات سختی به معیشت مردمی وارد کرده که بخش اعظمی از آنها بنا به سیاست‌های اقتصادی دولت زیر خط فقر زندگی می‌کنند. تغییر سیاست‌ها در بخش مسکن با طرح‌های مجلس یازدهم می‌تواند رافع بخش قابل توجهی از مشکلاتی باشد که حاصل سیاست‌ها و عملکرد دولت آقای روحانی بوده است.
***
حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه املاک استان تهران:
ماحصل سیاست‌های مسکن دولت تدبیر افزایش حاشیه‌نشینی بود
نایب‌رئیس اتحادیه املاک کشور در گفت‌وگو با «وطن امروز» با بیان اینکه قیمت مسکن همواره در فصل تعطیلی مدارس افزایش پیدا می‌کند، اظهار داشت: بخش مسکن همانند سایر حوزه‌های اقتصادی امسال درگیر حاشیه‌هایی بود که بخش مهمی از آن ناشی از تاثیر‌گذاری شیوع ویروس کروناست. هر چند ویروس کرونا در ۲ ماه گذشته مانع بزرگی در نقل و انتقالات و اجاره مسکن شد اما با عادی‌تر شدن شرایط شاهد حرکت‌ها و جهش‌هایی در این بازار هستیم. افزایش قیمت مسکن همواره بعد از سال نو همزمان با گرم شدن هوا و تعطیلی مدارس شتاب بیشتری می‌گیرد. آنچه را تاکنون در بازار مسکن دیده شده نمی‌توان با سونامی جهشی قیمت مسکن در سال گذشته مقایسه کرد، لذا رشد قیمت مسکن در سال جاری تاکنون نامتعارف و جهشی نبوده است.
وی با بیان اینکه میزان افزایش نرخ تورم در بالا رفتن قیمت مسکن و اجارهبها تاثیرگذار است، اظهار داشت: رشد خرید و فروش مسکن با میزان تورم اندازه‌گیری می‌شود. این میزان در شهرهای بزرگی که نرخ تورم در آنها بالاتر است بیشتر بوده و در شهرهایی که نرخ تورم کمتری دارند نیز به نسبت دخل و خرج‌ها تعیین می‌شود. کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه یقین داریم قیمت مسکن رشد انفجاری یا ۱۰۰ درصدی در سال ۹۹ نخواهد داشت، اظهار داشت: رشد قابل پیش‌بینی در بازار مسکن به میزان رشد تورم در تمام کالاها و خدمات است و قیمت مسکن طبق این تابع حرکت خواهد کرد. عقبایی با بیان اینکه معیشت بسیاری از صاحبان خانه از طریق اجاره دادن منازل دوم خود تامین می‌شود، گفت: در حوزه اجاره‌نشینی پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که مستاجران با افزایش رشد قیمت اجارهبها مواجه می‌شوند. متاسفانه این امر غیرقابل اجتناب است. خوشبختانه یا متاسفانه یکی از شاخص‌های اصلی و اساسی تعیین قیمت اجارهبها نه‌تنها در ایران، بلکه در تمام دنیا، قیمت مسکن است. افزایش قیمت مسکن منجر به افزایش اجارهبها می‌شود، چرا که اجارهبها تابعی از آن به شمار می‌رود. از سوی دیگر عامل تورم عمومی اقتصاد کشور منجر به آن شده عمده موجران در ایران که مشمول صنعت اجاره‌داری یا اجاره‌داران حرفه‌ای نمی‌شوند و بیشتر غیرحرفه‌ای و آماتور هستند و از راه اجاره ملک خود تامین معاش می‌کنند، نرخ تورم را اساس تعیین اجارهبها قرار دهند. وی با توضیح اینکه افزایش حقوق و دستمزدها نسبتی با افزایش اجارهبها ندارد، تصریح کرد: افزایش قیمت کالاها و خدمات در فضای تورمی کشور و در این مدل اجاره‌داری به معنای تحمیل افزایش اجارهبها بر مستاجران است، در حالی که افزایش دستمزدها با نرخ تورم همخوانی ندارد. افزایش اجارهبها و قیمت مسکن تا زمانی که تولید مسکن افزایش نیابد و بین عرضه و تقاضا توازنی ایجاد نشود یک امر عادی در بخش مسکن کشور به شمار می‌رود. عقبایی در پایان ماحصل سیاست‌های مسکن دولت آقای روحانی را افزایش حاشیه‌نشینی عنوان کرد و بیان داشت: امروز مردمی که از بیکاری و تنگناهای معیشتی رنج می‌برند، مردمی که زیر خط فقر زندگی می‌کنند، قطعا توان پرداخت اجاره‌های بالا بویژه در شهرهای بزرگ و کلانشهرها را ندارند. مهاجرت مستاجران شمال شهرنشین به مرکز شهر، مستاجران مرکز شهر به جنوب شهر و مستاجران جنوب شهری به حاشیه‌های شهر گواه این موضوع مهم است که مردم توان پرداخت اجارهبها را در شرایطی که حقوق و دستمزد تناسبی با نرخ تورم ندارد، از دست داده‌اند.
حمایت نکردن دولت از مستاجران و بی‌توجهی دولت آقای روحانی به امر تولید مسکن این روزها بخش بزرگی از جمعیت کشور را که مستاجران هستند، نه‌تنها از خانه‌دار شدن، بلکه از اجاره کردن مسکنی در شأن خود نیز ناامید کرده است.
***
مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مسکن تهران:
ارز، طلا، بورس و حامل‌های انرژی بر قیمت مسکن تأثیر‌گذارند
رئیس اتحادیه مسکن تهران در گفت‌وگو با «وطن امروز» درباره عوامل افزایش قیمت مسکن و اجارهبها اظهار داشت: ۴ عامل اساسی در ایران بر قیمت مسکن تاثیر‌گذارند؛ ارز، طلا، بورس و حامل‌های انرژی، لذا زمانی قیمت مسکن به تعادل می‌رسد که همه بازارها در وضعیت ثبات و تعادل باشند و مسکن به اندازه تقاضای بازار تولید شود.
مصطفی قلی‌خسروی اظهار داشت: قطعا خریداران خانه نباید در چنین شرایطی بر اساس وعده‌های دولتی‌ها مبنی بر کاهش قیمت منتظر بمانند. توصیه می‌کنیم مردم هر زمان نیاز به خرید و امکان خرید مسکن داشتند، این کار را انجام دهند، چرا که سیاست‌گذاری‌های اقتصادی در ۴ سال گذشته منجر به معجزه‌ای در بخش مسکن به نفع اقشار کم‌درآمد جامعه نشده است.
وی با رد افزایش ۳۸ درصدی اجارهبها گفت: از ابتدای همه‌گیری ویروس کرونا و ترس ناشی از ابتلای به بیماری، بسیاری از صاحبان و مالکان خانه‌ها برای امضای قرارداد در بنگاه‌های املاک حاضر نمی‌شوند.
وی با بیان اینکه تعیین اجارهبها به صورت دستوری در کاهش نرخ مسکن تاثیرگذار نیست، اظهار داشت: قطعا صاحبان خانه اولین و آخرین تعیین‌کنندگان اجاره‌بهای منزل خود هستند و نه تنها دولت ایران، بلکه هیچ دولتی به صورت دستوری نمی‌تواند مانع افزایش یا کاهش اجارهبها و قیمت مسکن یا زمین شود.
تمدید ۲ ماهه اجاره خانه‌ها فرصت خوبی برای یافتن مسکن مورد نیاز مستاجران است، لذا با توجه به اینکه مستاجران در ۲ ماه آتی به دنبال یافتن مسکن مورد نیاز خود خواهند بود، دچار تراکمی در این بخش نمی‌شویم.
وی در این باره تصریح کرد: افزایش نرخ مسکن بر اساس شاخص تورم است اما بنده معتقدم به هیچ‌وجه درباره افزایش قیمت مسکن و اجارهبها نباید رقم و عددی عنوان شود، چرا که این مسأله به افزایش قیمت‌ها و التهاب بازار بیش از پیش دامن می‌زند. به نظر می‌رسد طرح‌های دستوری کاهش اجارهبها یا فشار بر مالکان به هیچ‌وجه تاثیری بر روند بازار مسکن به جا نگذارد، چرا که مشکل مسکن به شکل دستوری و بگیر و ببندهای دولت حل نمی‌شود.
***
مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن:
تولید خانه و ایجاد سامانه‌های شفافیت‌زا راهکار پایان کالای سرمایه‌ای بودن مسکن است
مهدی سلطان‌محمدی گرانی‌های اخیر در بازار مسکن و ناتوانی دولت در مقابله با سوداگری را ناشی از نبود سامانه شفاف در حوزه مسکن می‌داند، البته وی معتقد است پیش از هر اقدامی باید تولید به یک نسبت قابل توجهی رشد داشته باشد تا مسکن از یک کالای سرمایه‌ای تبدیل به کالایی مصرفی شود. وی در این باره به «وطن امروز» گفت: طراحی و راه‌اندازی سامانه شناسایی خانه‌های خالی که از ۳ سال قبل باید جنبه اجرایی می‌گرفت، همچنان مسکوت مانده است. متاسفانه دولت تاکنون ساز و کار لازم را برای طراحی و اجرای این سامانه معرفی نکرده است. سلطان‌محمدی با بیان اینکه با سیاست‌های اتخاذ شده توسط دولت مالکان راهی برای فرار از پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی پیدا می‌کنند، اظهار داشت: راه‌اندازی سامانه شناسایی خانه‌های خالی، سامانه اطلاعاتی کاملی در اختیار دولت قرار می‌دهد اما این موضوع به‌رغم اهمیت آن از جهات مختلف تاکنون مورد بی‌اعتنایی دولت قرار گرفته است. ظاهرا مسؤولان وعده داده‌اند تا پایان سال جاری سامانه طراحی و بهره‌برداری می‌شود. هر چند طراحی سامانه شناسایی خانه‌های خالی از جهات مختلفی قابل اعتناست اما تردیدهایی برای شناسایی خانه‌های خالی و چگونگی اخذ مالیات از آنها وجود دارد. معمولا صاحبان خانه‌های خالی با اجرای روش‌های مختلفی از قبیل مصرف آب، برق و گاز یا مبلمان کردن خانه نشان دهند خانه خالی نیست و در حال بهره‌برداری است، لذا برای فرار از قانون و عدم پرداخت مالیات مسکن نمی‌توان به این راهکار چندان امیدوار بود. کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه دولت اطلاعات دقیقی از بخش مسکن و تعداد خانه‌های خالی ندارد، خاطرنشان کرد: متاسفانه دولت اطلاعات چندانی درباره تعداد خانه‌های خالی ندارد، تمام اطلاعات دولت بر اساس سرشماری سال ۱۳۹۵ است که با گذشت ۴ سال از آن داده‌ها قدیمی شده است، ضمن اینکه سرشماری به صورت حرفه‌ای دنبال نشده و هدف آن سرشماری لزوما شناسایی خانه‌های خالی نبوده، بلکه یکی از پرسش‌هایی که از خانوارها می‌شد، محل سکونت و برخورداری از مسکن دیگری بوده است. از سوی دیگر مجموعه‌ای از عوامل ممکن است در خالی ماندن خانه‌ها دخالت داشته باشد، این موضوع در ۴ سال گذشته بستگی به میزان رونق یا رکود داشته و توام با نوساناتی بوده، لذا نمی‌توان بدون شناسایی دقیق به دنبال اخذ مالیات از خانه‌هایی بود که در سرشماری سال ۹۵ آمده است. سلطان‌محمدی اخذ مالیات از خانه‌های خالی را بدون ایجاد یک سامانه شفاف در روند کاهش قیمت مسکن بی‌تاثیر دانست و توضیح داد: بی‌تردید تا زمانی که سامانه طراحی و به بهره‌برداری نرسد، نمی‌توان درباره تعداد خانه‌های خالی و امکان اخذ مالیات از آنها نظر قاطعی ارائه داد، هر چند که با توجه به دلایل اصلی و تاثیرگذار بر گرانی مسکن در کشور ما بعید به نظر می‌رسد تنها دریافت مالیات از خانه‌های خالی، تاثیر محسوس و ملموسی در وضعیت بازار مسکن بگذارد، بلکه باید سلسله اقداماتی برای تأمین مسکن و کنترل بازار صورت گیرد.
