داده‌های رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه امسال که پنج‌شنبه ۶ آذر توسط بانک مرکزی منتشر شد، نشان داد آبان ماه امسال، تحت‌تاثیر کاهش بازدهی در بازار معاملات سهام، سقوط قیمت سکه، افت قیمت دلار و خودرو، بازارهای اقتصادی به تحولات ناشی از کاهش ریسک‌های غیراقتصادی در میانه پاییز واکنش نشان داده اند.
گروه اقتصادی آفتاب یزد: اظهارات چند روز پیش مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفتگو با ایرنا مبنی بر اینکه «اکنون نرخ‌های کاذب مسکن خریدار ندارد، زیرا عرضه مسکن در بازار افزایش و تقاضا افت کرده است، طوری که در سه هفته اخیر در شهر تهران قیمت مسکن حدود ۱۰ درصد کاهش یافته و فشار عرضه نشان می‌دهد که شرایط برای سوداگری در بازار ملک فراهم نیست.» گویای این بود که انتظارات کاهش تورم مسکن از خواسته‌های خریداران است اما با وجود این مهم، آبان امسال ۵۰۷۲فقره قرارداد خرید و فروش ملک در شهر تهران منعقد شد که نسبت به ماه قبل ۴۸ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۱۲درصد افزایش نشان داد. کما اینکه در آبان ماه امسال ۱۶هزار و ۵۸۳ اجاره نامه در شهر تهران در سامانه ثبت املاک و مستغلات به ثبت رسیده که نسبت به ماه قبل ۱۰ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۶ درصد افزایش یافته است. این وضعیت گویای تحولاتی است که بررسی داده‌های نوسانات قیمتی را اجتناب‌ناپذیر ساخته است.
در این میان داده‌های رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه امسال که پنج‌شنبه ۶ آذر توسط بانک مرکزی منتشر شد، نشان داد آبان ماه امسال، تحت‌تاثیر کاهش بازدهی در بازار معاملات سهام، سقوط قیمت سکه، افت قیمت دلار و خودرو، بازارهای اقتصادی به تحولات ناشی از کاهش ریسک‌های غیراقتصادی در میانه پاییز واکنش نشان داده اند. تحت‌تاثیر این تحولات، بازار معاملات مسکن نیز به رفتار سایر بازارها واکنش نشان داده و شرایطی متفاوت نسبت به ماه‌های قبل را تجربه کرده است. در واقع آبان ماه را می‌توان به‌عنوان ماه خاص بازارهای اقتصادی معرفی کرد. در این ماه تحت‌تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و به دنبال آن کاهش انتظارات تورمی در بازارها، شاخص بازار معاملات سهام با افت ۵ درصدی، نرخ ارز با کاهش ۹ درصدی، قیمت سکه با سقوط ۱۷ درصدی وقیمت خودرو با کاهش ۱۹ درصدی در مقایسه با مهر همراه شدند. میانگین قیمت مسکن در این ماه نیز تورم ۸/ ۱ درصدی را تجربه کرد. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آبان ماه به ۲۷میلیون و ۲۰۰هزار تومان رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل نیز تورم ۱۱۶درصدی را تجربه کرده است. دراین ماه همچنین تعداد ۴هزار و ۴۶۶معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام شد که این میزان در مقایسه با ماه قبل، ۴۹درصد کاهش یافت و در واقع نصف شد.
تحولات آبان ماه بازار مسکن دست‌کم دو پرسش مهم را ایجاد کرده است: پرسش اول آنکه در ماه ریزش بازارهای اقتصادی و درحالی‌که تحقیقات میدانی نشان می‌دهد ورودی تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر سقوط بازدهی و کاهش نرخ‌ها در سایر بازارها بسیار کاهش یافته و در برخی مناطق متوقف شده است و تقاضای خانه‌اولی نیز در بازار از ماه‌های قبل حضور ندارد، بیش از ۴ هزار و ۵۰۰ فقره معامله خرید مسکن در این ماه ( که البته تاکید رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران روی ۵۰۷۲ فقره بود) از سوی چه کسانی انجام شده است؟
تحقیقات میدانی حاکی است عمده این معاملات از سوی تقاضای مصرفی تبدیل به احسن واحدهای مسکونی صورت گرفته است. این گروه از افراد که در واقع ملک مسکونی خود را به ملک دیگری تبدیل کرده‌اند و تغییر شرایط برای آنها تفاوت چندانی ایجاد نمی‌کند، بازیکنان اصلی زمین معاملات مسکن در آبان ماه بوده‌اند. درحالی‌که در ماه‌های قبل عمده معاملات مسکن از طریق تقاضای سرمایه‌ای و سفته بازی انجام می‌شد.
پرسش دوم آن است که چرا در ماه سقوط بزرگ بازارها، تورم ماهانه مسکن مثبت بوده است!؟ آن هم در شرایطی که بازدهی و تورم ماهانه در سایر بازارها منفی بوده است؟ در پاسخ به این سوال می‌توان اذعان کرد که کاهش شدید سرعت رشد قیمت مسکن در آبان ماه نیز در راستای کاهش بازدهی و سقوط نرخ در سایر بازارها بوده است. چراکه در همه ماه‌های سال ۹۹، به جز ماه فروردین که ماه استثنایی و تعطیل بازار مسکن بود، تورم ماهانه مسکن دو رقمی بود. اما در آبان ماه تورم ماهانه مسکن به یک پنجم تورم ماهانه مهرماه- ماه قبل از آن- کاهش یافت. از آنجا که بازار مسکن به دلیل ویژگی‌های خود به تحولات سایر بازارها با تاخیر زمانی پاسخ می‌دهد کاهش یک پنجمی سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به ماه قبل، در واقع واکنش بازار معاملات ملک به تحولات سایر بازارها محسوب می‌شود و انتظار کاهش قیمت اسمی مسکن در ماه‌های بعد بعید نیست.
هم‌اکنون تورم ماهانه مسکن نسبت به مهرماه یک پنجم شده است. بنابراین این مقایسه می‌تواند نشان‌دهنده این موضوع باشد که بازار در ابتدای دوره پساجهش قرار گرفته است. در سال ۹۲، در تیرماه یعنی یک ماه بعد از شروع پساجهش تورم ماهانه مسکن منفی شد. با این حال ثبت تورم نقطه‌ای ۱۱۶ درصدی در آبان ماه را می‌توان رکورد تاریخی تورم نقطه‌ای مسکن عنوان کرد. این تورم نقطه‌ای بالاترین تورم نقطه‌ای در دهه ۹۰ و به احتمال زیاد بالاترین تورم نقطه‌ای بازار معاملات مسکن است. چون محاسبات مربوط به تورم نقطه‌ای مسکن مربوط به قبل از دهه ۹۰ انجام نشده است و با توجه به نرخ رشد سالانه قیمت مسکن از سال ۷۰ تاکنون که تورم نقطه‌ای بیش از ۱۰۰درصدی درباره آن گزارش نشده است به احتمال زیاد تورم نقطه‌ای آبان ماه یک رکورد تاریخی است. علت این موضوع را می‌توان به تورم بی‌سابقه ماهانه ۸ تا ۱۰درصدی در هفت ماه اول سال‌جاری(به استثنای ماه فروردین) نسبت داد. تورم ماهانه آبان امسال در واقع کمترین تورم ماهانه سال۹۹ بدون استثنای ماه فروردین بوده است.
اما در این میان نوسانات نرخ دلار در ایران تا چه اندازه بر قیمت نهایی مسکن تاثیرگذار بوده است؟ به ویژه که در هنگامه افزایش قیمت مسکن توجیه‌کنندگان به افزایش نرخ دلار متوسل می‌شوند چرا در این هنگامه که دلار کاهش نسبی را در قیاس با تابستان ۹۹ تجربه می‌کند این اتفاق رخ نداده است؟
علیرضا سرحدی تحلیلگر حوزه مسکن در تحلیل‌های تازه از وضعیت بازار مسکن می‌گوید: بسیاری از افت قیمت دلار به عنوان اهرمی برای کاهش قیمت یاد می‌کنند که باید گفت، قیمت دلار بی‌اثر بر بازار مسکن نیست. هرچند که نوسان‌های دلار روزانه است و وضعیت بازار مسکن در بلند مدت، شش ماه و یک سال برآورد می‌شود.
وی با بیان اینکه با وجود این نکته اما اثرگذاری دلار بر بازار مسکن به معنای ارزان شدن مسکن نیست و در نهایت، اثرکاهشی دلار در این بازار خود را در رکود بازار مسکن نشان می‌دهد اظهار می‌دارد: در دوره رکود، قیمت‌ها کاهش پیدا نمی‌کند بلکه کاهش خرید و فروش‌ها، فروشندگان واقعی یا سرمایه گذارانی که به بازگشت سرمایه خود نیاز دارند را به قیمتهای کمتر راضی می‌کند.
سرحدی با بیان اینکه هرچند قیمت بسیاری از مصالح ساختمانی و نهاده‌های تولید در بخش مسکن به قیمت ارز مربوط است اما کاهش قیمت دلار، اثر آنچنانی بر کاهش قیمت این مصالح ندارد خاطرنشان می‌سازد: از جمله این مصالح آهن و سیمان است که حتی اگر دلار از ۳۰ هزار تومان به ۲۰ هزار تومان برسد و نزدیک به ۵۰ درصد کاهش قیمت را ثبت کند، همگام با دلار، ارزان نمی‌شود. بنابراین، کاهش قیمت دلار از این نظر هم، اهرم ارزانی در بازار مسکن نیست، بلکه رکود را تعمیق می‌کند.
این تحلیلگر بازار مسکن با بیان اینکه مهم‌ترین عاملی که می‌تواند بازار مسکن را از رکود خارج کرده و بر قیمت‌ها اثر بگذارد، امنیت اقتصادی است تاکید می‌کند: زمانی که تولید در بخش مسکن رونق گیرد و ساخت مسکن به عنوان شغل مطرح شود، خرید و فروش زمین، سازندگی و معامله مسکن رونق می‌گیرد. زمانی که امنیت اقتصادی وجود دارد، سازنده نگران این نیست که آیا خانه‌ای که می‌سازد مشتری دارد و سرمایهگذاری که انجام شده بازگشت دارد یا خیر. در شرایط کنونی، باتوجه به کاهش سطح پیش‌بینی‌پذیری اقتصادی، سرمایهگذاری در بخش ساخت مسکن کاهش یافته و سازندگان رغبتی به ساخت نشان نمی‌دهند.
با استناد به مجموع عوامل فوق، پیش‌بینی کرد رکود در بازار مسکن سنگین‌تر خواهد شد و با این حال برخلاف ادعای رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران که معتقد است «فشار عرضه نشان می‌دهد که شرایط برای سوداگری در بازار ملک فراهم نیست» اتفاقا کاهش عرضه به عنوان مانعی در مسیر کاهش قیمت عمل می‌کند و به این ترتیب به شرایطی می‌رسیم که از آن با اسم رکود تورمی یاد می‌کنند. شرایطی که علاوه بر کاهش تقاضا، قیمت‌ها کاهش پیدا نمی‌کند.
