۴ راهکار تحقق «جهش تولید» با اقتصاد مسکن

حسین عبداللهی*: بخش مسکن بدون نیاز ارزی، حتی در شرایط تحریم بخوبی می‌تواند به‌عنوان موتور محرک اقتصاد کشور عمل کند. نسبت دادن موتور محرک به بخش مسکن از آن جهت است که می‌تواند دیگر حوزه‌ها و بخش‌های اقتصادی را نیز فعال کرده و با خود به حرکت درآورد که درنهایت به ایجاد اشتغال و جهش تولید ملی منجر خواهد شد. در حقیقت مطابق بررسی‌های انجام‌شده بخش مسکن دارای رابطه پیشین با ۷۸ بخش اقتصاد مانند سیمان، ذوب‌آهن، سنگ و کاشی و… و رابطه پسین با ۵۶ بخش اقتصادی از جمله چوب، مبلمان، لوازم برقی و… است و به ازای هر ۲ میلیارد تومان سرمایه‌گذاری امکان ایجاد اشتغال برای ۱۰۰ نفر به وجود می‌آید. به‌رغم این قابلیت، در سال‌های اخیر تولید مسکن مطابق با ظرفیت موجود کشور محقق نشده است؛ به‌طوری که بر اساس برآورد‌ها ساخت‌وساز با کاهش بیش از ۵۰ درصدی طی ۶ سال اخیر روبه‌رو بوده و از حدود ۷۰۰ هزار واحد به حدود ۳۰۰ هزار واحد در سال رسیده است.

با توجه به نامگذاری سال جدید با عنوان «جهش تولید»، این امید می‌رود بخش مسکن به دلیل ویژگی‌هایی که دارد مورد توجه قرار گرفته و با سیاست‌های خلاقانه و مناسب، تسهیل فرآیند ساخت و ساز، رشد تولید این کالای اساسی و بالطبع جهش اقتصاد کلان محقق شود. برای این منظور ضروری است با «کاهش هزینه‌های تولید» و در نتیجه افزایش حاشیه سود پیمانکاری و قطع دست واسطه‌ها و «حذف سوداگران» و در نهایت «تضمین فروش» با قیمت منطقی، زنجیره رشد ساخت‌وساز و در نتیجه جهش تولید از این مسیر فراهم شود.

در سال‌های اخیر برخی افراد بدون آنکه مسکنی را تولید کنند، صرفاً با خرید و فروش یا احتکار چندین ملک، با ریسک کم سودهای هنگفتی را نسبت به ساخت‌وساز به دست آورده‌اند. همین موضوع عاملی بر هدایت سرمایه‌ها به سمت فعالیت‌های غیرمولد و سوداگرانه در بخش املاک شده است. به بیان دیگر تا زمانی که سود فعالیت‌های غیرمولد و سفته‌بازانه در بازار مسکن بیشتر از تولید این کالای اساسی باشد، سرمایه‌ها که اصلی‌ترین پیش‌نیاز ساخت یک واحد مسکونی است به این فعالیت‌ها اختصاص خواهد یافت و سازندگان را از ادامه کار خود دلسرد خواهد کرد. از سوی دیگر این فعالیت‌ها عاملی بر نوسانات قیمتی بازار خواهد بود و می‌تواند با افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن، تقاضای مصرفی را از بازار خارج کرده و موجب رکود و ضرر سازندگان شود. کشورهای توسعه‌یافته به منظور جلوگیری از این نابسامانی‌ها و هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید از اهرم‌های مالیاتی به عنوان تنظیم‌گر اقتصاد استفاده می‌کنند. از جمله این مالیات‌ها می‌توان به مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی اشاره کرد که به دلیل اعمال معافیت برای سازندگان و تقاضاهای مصرفی از سرمایه‌ای شدن مسکن و بی‌ثباتی این حوزه جلوگیری می‌کند.

هزینه‌های تولید مسکن به ۲ بخش کلی «هزینه خرید زمین (بایر یا کلنگی)» و «هزینه ساخت» شامل تأمین مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران، صدور پروانه و… تقسیم می‌شود که انبوه‌سازان به مجموع این دو هزینه، متوسط قیمت تمام‌شده ساخت مسکن می‌گویند. به منظور کاهش هزینه خرید زمین، دولت می‌تواند با واگذاری زمین‌های متعلق به خود و ارائه تسهیلات به سازندگان، واحدهای متناسب با نیاز خانواده‌ها را تولید کند و صرفاً با پرداخت هزینه ساخت و سود منطقی به سازندگان موجب کاهش هزینه تمام‌شده واحد‌های مسکونی شود. با این روش، سازندگان هزینه خرید زمین یا ملک کلنگی (حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد قیمت تمام‌شده) را متحمل نمی‌شوند و در نهایت نیز دولت هزینه زمین را به صورت اقساطی از خریداران طی چندین سال دریافت می‌کند. این مدل از تولید و عرضه مسکن علاوه بر آنکه موجب صاحبخانه شدن اقشار بسیاری از جامعه با قیمت و شرایط مناسب و در زمانی کوتاه خواهد شد، هزینه زمین را نیز از هزینه تمام‌شده سازندگان حذف می‌کند. در رابطه با کاهش هزینه ساخت نیز می‌توان کاهش هزینه صدور پروانه ساختمان را توسط شهرداری دنبال کرد. به این صورت که شهرداری می‌تواند درآمد ناشی از مالیات بر خانه‌های خالی را که طبق مصوبه لایحه بودجه ۹۹، ۵۰ درصد درآمد این مالیات است، جایگزین کاهش درآمد ناشی از صدور پروانه ساختمانی کند. مضاف بر این، به منظور رونق در ساخت‌وساز و افزایش سود سازندگان، دولت می‌تواند با هماهنگی شهرداری و سایر ارگان‌های ذی‌ربط به ازای تولید واحد‌های مسکونی توسط سازندگان با قیمت کمتر از بازار برای دهک‌های پایین جامعه (تشخیص با دولت)، تراکم بیشتر برای آنها صادر کند و تسهیلاتی مانند کاهش مالیات و حذف هزینه انشعابات را فراهم کند.

هرچند سیاست‌های‌ حمایتی می‌تواند به افزایش تولید مسکن منجر شود اما از آنجا که عده‌ای از خانوار‌ها توانایی خرید ندارند، ممکن است مسکن تولید شده خریداری نشده و در حقیقت هدف سیاست حمایت از تولید و عرضه مسکن به نتیجه نرسد. راهکار این مسأله، اعطای وام به سازنده مسکن و دریافت بازپرداخت آن از خریدار است؛ در این شرایط علاوه بر اینکه عرضه تحریک می‌شود، تقاضا نیز متناسب با آن حمایت می‌شود. در حال حاضر برخی وام‌های ساخت مسکن به این صورت واگذار می‌شود اما به دلیل نرخ سود بالا و مدت زمان تقسیط کم، خریداران معمولاً یا از انتقال وام امتناع می‌کنند یا تنها بخشی از تسهیلات را متقبل می‌شوند. بر این اساس، سازنده ناچاراً بازپرداخت بخشی از وام را بر عهده می‌گیرد. بنابراین ضروری است برای تأثیر وام مذکور، سود و زمان بازپرداخت کاهش یابد که می‌توان برای تأمین منابع آن از منابع بازگشتی مسکن مهر در اختیار بانک مسکن استفاده شود. خرید مسکن‌های نوساز به عنوان مثال خانه‌هایی که کمتر از ۳ سال از ساخت آنها می‌گذرد نسبت به سایر خانه‌های مسکونی از تسهیلات بیشتر و با شرایط مناسب‌تری برخوردار باشد. این سیاست موجب هدایت مردم به سمت خرید مسکن‌های نوساز می‌شود و در نتیجه جهش تولید مسکن اتفاق خواهد افتاد.

قانون پیش‌فروش ساختمان، جهت سر و سامان دادن به قراردادهای پیش‌فروش ساختمان و تنظیم روابط طرفین این نوع قرارداد در سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس رسید. اهداف سیاست‌گذاران در تصویب این قانون، ساماندهی فرآیند پیش‌فروش ساختمان در راستای تأمین مالی ساخت مسکن، تقویت توان مالی خریداران مسکن و بالطبع افزایش ساخت‌وساز در کنار ممانعت از وقوع جرم و فروش یک واحد به چندین خریدار بوده است. وضع این قانون این اثر مهم را به دنبال داشته که قرارداد پیش‌فروش ساختمان را که قبل از تصویب این قانون، قرارداد نامعین بوده به قرارداد معین و با نام تبدیل کرده است. با این وجود ماهیت این قرارداد مدت‌هاست در بین مسؤولان و کارشناسان مورد بحث واقع شده و هنوز هم در این زمینه اختلاف نظر وجود دارد. به‌رغم گذشت ۱۰ سال از زمان تصویب قانون و با وجود وضع آیین‌نامه اجرایی آن، ایرادهایی که در این قانون وجود دارد و بی‌اعتنایی مراجع یادشده به این قانون می‌تواند به فراموش شدن آن منتهی شده و به ادامه نابسامانی وضع موجود بینجامد. بنابراین به طور کلی می‌توان گفت یکی از استراتژیک‌ترین اقدامات مجلس یازدهم در مسیر جهش تولید مسکن، اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان است؛ زیرا علاوه بر اینکه خرید مسکن را برای مردم با قیمت و شرایط مناسب فراهم می‌کند (رشد تقاضای مصرفی و تضمین فروش)، سازندگان را از کمبود نقدینگی برای اتمام ساخت (تأمین مالی ساخت) در امان نگه می‌دارد.