مریم شادی:میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در دوره پنجماهه تیر ۹۸ تا آبان ۹۸ روند نزولی داشته و از محدوده ۱۳.۴ میلیون تومان به ۱۲.۵ میلیون تومان رسیده است. نرخهای رشد ماهانه قیمت مسکن در این پنج ماه یا منفی بوده و یا در صورت مثبت بودن، کمتر از ۰.۵ درصد بوده است. با این وجود، آمار منتشره از معاملات مسکن شهر تهران در دو ماه اخیر نشان میدهد که قیمت مسکن در ماههای آذر و دی مجموعا ۱۰.۸ درصد افزایش یافته است. رشدی چشمگیر که نشانگر تغییر روند قیمتها در بازار مسکن است. نکته قابل ذکر آنکه در کنار افزایش قیمت مسکن، تعداد معاملات نیز در دو ماهه آذر و دی رشد چشمگیری داشته است؛ مجموع معاملات در این دو ماه بیش از ۲۰ هزار مورد بوده و مقایسه این رقم با معاملات هشتماهه ابتدای سال که کمتر از ۴۰ هزار مورد بوده، به خوبی موید رونق معاملات همزمان با افزایش قیمت است.
براساس تئوری علم اقتصاد، افزایش همزمان قیمت و تعداد معاملات در یک بازار به معنای آن است که منحنی تقاضا در آن بازار جابجا شده و میزان تقاضا افزایش یافته است. هر چند که امکان کاهش عرضه نیز در این بازار وجود دارد اما آنچه مسلم آنکه پدیده غالب، افزایش میزان تقاضا بوده است. به این ترتیب میتوان گفت که افزایش میزان تقاضا در بازار مسکن شهر تهران، اصلیترین عامل افزایش قیمت در دو ماه آذر و دی بوده است. افزایش میزان تقاضا در بازار مسکن در حالی رخ داده که قیمت مسکن طی دو سال گذشته رشد قابل ملاحظهای داشته (۲.۶ برابر در فاصله آبان ۹۶ تا آبان ۹۸) و در مقابل درآمد حقیقی خانوار به صورت پیوسته کاهش یافته است و براین اساس نمیتوان انتظار داشت که تقاضای مصرفی مسکن یکباره و به صورت درونزا افزایش یافته باشد.
در مورد دلایل افزایش محسوس قیمت مسکن در دو ماه اخیر به نظر میرسد که میتوان دو عامل مهم را دخیل دانست؛ اول اینکه پس از تغییر شرایط اقتصادی-اجتماعی کشور متعاقب افزایش قیمت بنزین و رخدادهای پس از آن که با تحریک انتظارات تورمی و افزایش میزان نااطمینانی همراه بوده، انواع تقاضاهای سفتهبازی در بازارهای مختلف مجددا تحریک شده است و مسکن نیز به عنوان یکی از سنتیترین گزینههای سرمایهگذاری ایرانیان از این قاعده مستثنی نبوده است. ارزش مجموع معاملات مسکن شهر تهران در دو ماه اخیر حدود ۱۲ تا ۱۶ هزار میلیارد تومان برآورد میشود و میتوان انتظار داشت که بخشی از این معاملات (احتمالا حدود یک-چهارم تا یک-سوم)، ناشی از سفتهبازی سرمایههای سرگردان بوده است. به منظور داشتن تصویر مقایسهای توجه داشته باشید که ارزش معاملات روزانه بورس تهران نیز در دو ماه اخیر با ورود سرمایه سرگردان افراد حقیقی، به صورت میانگین روزانه بیش از هزار میلیارد تومان (یک-سوم مجموع معاملات) افزایش یافته است.
دومین دلیلی که میتوان برای افزایش قیمت مسکن در ماههای اخیر ذکر کرد، مساله افزایش حدود ۲۰ درصدی سقف تسهیلات مسکن از اواخر آذرماه است. بررسی قیمت اوراق تسهیلات مسکن طی ماههای اخیر نشان میدهد قیمت این اوراق که متاثر از کاهش محسوس تقاضا به شدت افت کرده بود، در دو ماه اخیر به صورت آرام افزایش یافته است. هر چند که میزان قیمت هنوز بسیار کمتر از مقادیر سالهای اخیر است اما تغییر روند حرکت آن کاملا مشهود است. حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن نیز در دیماه رکورد عجیبی را ثبت کرده و مجموع این تغییرات به معنای افزایش قابل ملاحظه تقاضا برای اوراق تسهیلات مسکن (و به تبع آن تسهیلات مسکن) است. به این ترتیب با توجه به آنکه تناسب زیادی میان تسهیلات مسکن و تقاضای مصرفی وجود دارد، میتوان گفت که بخشی از افزایش قیمت مسکن در دو ماه اخیر ناشی از افزایش تقاضای مصرفی (متاثر از افزایش میزان تسهیلات) بوده است.
در مورد چشمانداز آتی بازار مسکن نیز با توجه به آنکه الگوهای ماهانه نشان میدهد که طی سالهای اخیر بهمنماه همواره با افزایش تعداد معاملات و اسفندماه با افزایش قیمت همراه بوده، میتوان انتظار داشت که قیمت مسکن تا پایان سال باز هم افزایش یابد. تحریک بیشتر انتظارات تورمی پس از تنشهای دیماه نیز میتواند مزید بر علت شده تا میزان بیشتری از سرمایههای سرگردان به این بازار نسبتا امن وارد شود.
(کارشناس اقتصادی)