سرمایه‌ای‌بودن تقاضای مسکن

جناب استاد محمودزاده، معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی! باز اخیرا فرموده‌اید که تقاضای مسکن سرمایه‌ای شده و دلالان باعث افزایش قیمت می‌شوند و قیمت مسکن حباب دارد و به‌زودی این حباب خواهد ترکید و مسکن ارزان خواهد شد! هرچند بارها این ادعاها را کرده‌اید و البته آن «به‌زو‌دی» معلوم نیست کی قرار است برسد و هرچند بارها در رد این ادعا نوشته‌ام، در این نوشتار قصد دارم با شما همراه شوم که ببینیم چه اتفاقی می‌افتد، حرف شما صادق خواهد بود؟ مطالبم را به‌صورت گزاره‌های مشخص شماره‌دار می‌نویسم تا هر گزاره مستقلا قابل ارزیابی و رصد باشد:

۱- می‌دانید که طبق سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵، تعداد خانوارها ۲۴ میلیون و ۱۲۹ هزار خانوار و تعداد واحدهای مسکونی معمولی ۲۲ میلیون و ۸۳۰ هزار واحد مسکونی ذکر شده است. به این ترتیب یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد، کمبود واحد مسکونی برای رسیدن به هر خانوار یک واحد مسکونی داریم.
۲- بیایید قبول کنیم که یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی شما هم کاملا درست است و مثل قبل سازمان امور مالیاتی نخواهد گفت که از ۱۰۰ هزار واحد معرفی‌شده، فقط دوهزارو ۵۰۰ واحد مشمول قانون خانه‌های خالی است!

همین‌طور کاملا نادیده بگیریم که یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد نسبت به ۲۲ میلیون و ۸۳۰ هزار واحد (که البته مربوط به پنج سال پیش است و الان بیشتر شده)، حدود پنج درصد است و بی‌کاری طبیعی محسوب می‌شود! و البته اصلا نادیده بگیریم که این خانه‌های خالی کجا هستند و نیاز مردم کجاست و چقدر انطباق موقعیتی دارند! بنابراین تعداد واحد‌های مسکونی و خانوارها را برابر در نظر بگیریم.
۳- بیایید حتی در نظر نگیریم که سالانه حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار خانوار جدید به خانوارها اضافه می‌شود و اصلا در نظر نگیریم که از سال ۱۳۹۵ به بعد، تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی حدود ۲۰۰ هزار واحد در سال بوده است!
۴- بیایید اصلا بی‌خیال بیش از ۲۰ میلیون نفر جمعیت یا بیش از شش میلیون خانواری باشیم که در اسکان غیررسمی ساکن هستند! که متأسفانه دائم در حال افزایش هستند و قاعدتا اصلا به شما چه که هستند؟!
۵- همان‌طورکه گفته شد، تعداد واحدهای مسکونی جدید در پروانه‌های مسکونی که اواخر دهه ۸۰ به بالای ۶۰۰ هزار واحد هم رسیده بود، الان به ۲۰۰ هزار واحد کاهش یافته است؛ یعنی رکود شدید در تولید داریم.
۶- تعداد معاملات مسکونی نیز از ۱۲ هزار واحد در ماه (برای تهران) به سه هزار واحد کاهش یافته است. برای کل کشور هم تقریبا به همین شکل است؛ یعنی رکود شدید خرید و فروش.
۷- می‌دانیم که عکس‌العمل عرضه مسکن به تحولات بازار با تأخیر است؛ یعنی حداقل دو سال طول می‌کشد که تولید جدید وارد بازار شود.
۸- این را هم می‌دانیم که نزدیک ۵۰ درصد خانوارها مستأجر هستند و این نسبت در حال افزایش است.
۹- می‌دانیم که قدرت خرید خانوارها به‌شدت کاهش یافته و آنها ناچار یا به حاشیه شهرها و شهرهای اقماری و اسکان غیررسمی رانده شده‌اند یا چند خانوار در یک واحد ساکن شده‌اند!
۱۰- حالا فرض کنیم همین فردا تمام خانه‌های خالی به بازار عرضه شوند، تقاضای سرمایه‌ای هم نابود شود و همه دلالان هم به سزای اعمالشان برسند و حباب هم بترکد و اصلا قیمت خانه به نصف قیمت فعلی برسد! چه اتفاقی خواهد افتاد؟
۱۱- با نصف‌شدن قیمت مسکن، تقاضاهای سرکوب‌شده به بازار برخواهد گشت! کسانی که به شهرهای اقماری رفته‌اند، کسانی که در اسکان غیررسمی هستند یا چند خانوار با هم زندگی می‌کنند، به بازار برمی‌گردند. تقاضا به‌شدت افزایش می‌یابد!
۱۲- گفتیم تولید تا بخواهد عکس‌العملی نشان دهد، دو سال طول می‌کشد! پس تولید جدیدی هم نیست که مانع افزایش مجدد قیمت در اثر افزایش تقاضا نشود! بنابراین مجددا قیمت‌ها شروع به افزایش خواهد کرد.
۱۳- برای اینکه این اتفاق نیفتد، دو راه وجود دارد! راه اول این است که نگذاریم وضع مردم بهتر شود! یعنی همان‌طورکه با کاهش ۵۰ درصدی قیمت، قدرت خرید مردم افزایش می‌یابد، تمام تلاش خود را بکنیم که رشد اقتصادی چنان منفی شود و سطح درآمد خانوارها کاهش یابد که حتی نتوانند نان بخرند، چه رسد به فکر بهبود کیفیت مسکن و تبدیل گورخوابی به آلونک‌خوابی! راه این کار هم این است که به‌شدت به مذاکرات برجامی حمله کنید و بکوشید تحریم‌ها از آنچه هست، شدیدتر شود!
۱۴- راه دوم این است که دست دلالان را ببوسید که با تقاضای سفته‌بازی، نمی‌گذارند تنور تولید مسکن از این بیشتر خاموش شود و ترغیبشان کنید که بیشتر هم بخرند، بلکه اگر بهبود اقتصادی رخ داد و رشد اقتصاد مثبت شد و حباب مسکن شما هم ترکید و قیمت نصف شد، این کافران از خدا بی‌خبر با ضرر ۵۰ درصدی مجبور شوند هرچه تقاضای سرمایه‌ای داشته‌اند، عرضه کنند و به این طریق جلوی افزایش بعدی قیمت را بگیرند و بشوند مصداق عدو شود سبب خیر.