الزامات راه اندازی بورس مستقل املاک

علی پناهی*- با توجه به اظهارنظر اخیر وزیر امور اقتصادی و دارایی در مورد راه‌اندازی بورس مستقل املاک که قرار است حدود ۶۱ هزار میلیارد تومان عرضه املاک در این بورس صورت گیرد باید چند نکته ضروری را مدنظر قرار داد:
– نخست اینکه صرف‌نظر از تجربه جهانی در خصوص وجود بورس املاک به مفهوم رایج در ایران، اساساً تشکیل یک بازار متشکل که بتواند امکان کشف قیمت منصفانه، در دسترس بودن و نقدشوندگی حجم عظیمی از دارایی‌های اقشار مختلف مردم و دولت را فراهم کند از زبان عالی‌ترین مقام اقتصادی را باید به فال ‌نیک گرفت.
– در تشکیل چنین بورسی قبل از هر چیزی باید به تجربه بورس کالا و دلایل عدم موفقیت معاملات املاک در این بورس در طول مدت هشت سالی که از تصویب دستورالعمل مربوطه آن می‌گذرد توجه کرد. اگرچه دستورالعمل این بازار در بورس تصویب شده بود اما فرآیندهای پیش‌بینی‌شده برای معاملات و تسویه، دقیقاً همان فرآیندهای رایج بوروکراتیک خارج از بورس اما در بستر بورس بود. به ‌عنوان مثال در بند «۳» ماده (۱) تصریح شده بود تسویه خارج از اتاق پایاپای خواهد بود که نشان می‌دهد فرآیندهای پیش‌بینی‌شده صرفاً یک بستر الکترونیکی است، بدون اینکه با اعتمادزایی،کاهش و یا حذف فرآیند‌های بوروکراتیک در طرفین معامله جذابیتی ایجاد کند. در ماده (۵) قید شده بود که جهت هر نوبت عرضه باید درخواست مجزا ارائه شود که با توجه به طولانی بودن فرآیند پذیرش از یک‌سو و نوسانات قیمتی در املاک از سوی دیگر، خود باعث کاهش جذابیت می‌شود. بنابراین چابک شدن فرآیند در این حوزه پیش‌بینی ‌نشده بود.
– در سیستم‌های معاملاتی و دستورالعمل‌های پیش‌بینی صرفاً عرضه یکجا مد نظر بود که امکان هر نوع عرضه خرد املاک را سلب می‌کرد. بدیهی است این روش هیچ ارزش افزوده‌ای نسبت به شرایط رایج ندارد.
– تعیین قیمت پایه کارشناسی همانند بازار خارج از بورس در املاک دولتی توسط کارشناسان رسمی دادگستری انجام می‌شد در حالی که این امر علاوه اینکه زمانبر بوده و هزینه بسیار بالایی را بر عرضه‌کننده تحمیل می‌کرد به دلیل نوسانات قیمتی املاک قیمت پایه تعیین شده به سرعت اعتبار خود را از دست می‌داد. به همین خاطر تصمیم‌گیران در دستگاه‌های دولتی در واگذاری احتیاط به خرج می‌دادند و عملاً ملکی هم واگذار نمی‌شد بنابراین برای موفقیت این بورس از همان ابتدا دستورالعمل‌ها باید براساس قواعد بازار تنظیم شوند. به عنوان مثال تعیین قیمت پایه با توجه به موقعیت مکانی ملک توسط عرضه‌کننده و مشارکت سایر ذی‌نفعان در فرآیند کشف قیمت واقعی با بهره‌گیری از ساز‌وکار بورس این فرآیند را جذاب‌تر می‌کند.
– سیستم‌های معاملاتی از همان ابتدا باید به گونه‌ای طراحی شوند که امکان معاملات در سهم‌ها یا توکن‌های کوچک‌تر جهت دسترسی اقشار مختلف جامعه با سرمایه‌های کوچک را فراهم کند و امکان نقدشوندگی و تسهیل واگذاری‌ها را فراهم کند.
– همسان‌سازی نظامات حقوقی در خصوص فرآیند تحویل و تحول ملک در سهم‌های کوچک چه در فرآیند واگذاری و چه به عنوان ابزار‌های سرمایه‌گذاری از کلیدی‌ترین بخش‌های این حوزه است که بدون توجه به آن، شکل‌گیری و توسعه چنین بورسی ممکن نخواهد بود.
– هیات موسسان اصلی این بورس باید تشکل‌های حرفه‌ای و فعالان اصلی این بازار باشند و همین‌طور کارگزاری‌های فعال با تخصص‌های حرفه‌ای در این بازار وارد شوند. به عبارت دیگر این بورس باید با نظامات فنی و تجاری بازار املاک ولی ذیل مقررات شفاف‌ساز بورسی شکل بگیرد.
* معاون سابق عملیات و نظارت بورس کالای ایران